Advokat Torkel Johnsen driver egen advokatpraksis i Bodø. Han jobber særlig innenfor eiendom-, arv- og familierett.

Han skriver fast i Fri Helg hver lørdag og svarer på spørsmål fra leserne:

Hei Torkel. Jeg har solgt en bolig hvor det var mangler. Dette begynner å bli noen år siden og jeg lurer på hvorfor jeg ikke er beskyttet av reglene om reklamasjon og foreldelse slik som alle andre.

Kjøper krever i alle fall et jeg skal betale. Skaden er i en såkalt krypkjeller under boligen, hvor det er betydelig sopp- og råteskader. Jeg kjente til problemene og dekket til med plast, og trodde vel at dette skulle senke mugg-prosessen.

I ettertid innser jeg at kjøper burde fått informasjon om forholdet. Uansett er jeg i en økonomisk situasjon der jeg ikke er i stand til å gjøre opp. Er det noen måte å slippe unna dette på – har kjøperen rett – eller har han reklamert for sent? Etter mitt skjønn burde han ha oppdaget skaden relativt raskt og er for sent ute.

Hva sier advokaten?

Du kan ikke påberope deg for sen reklamasjon dersom du har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro jf. avhendingslovens § 4–19 nr. 3. For meg virker det som om du har holdt tilbake opplysninger som åpenbart hadde betydning for kjøper, slik at vilkåret i bestemmelsen er oppfylt og at du derfor kan holdes ansvarlig.

Hvis omfanget av sopp- og råteskader var uklart, er ditt forsøk på å lempe risikoen over på kjøper ikke noe loven beskytter. Det er to ulike hensyn bak bestemmelsen.

For det første vil en selger som har opptrådt sterkt klanderverdig ikke ha gjort seg fortjent til den beskyttelse som reklamasjonsreglene gir.

For det andre har du i dette tilfellene ikke behov for informasjon fra kjøper i form av en reklamasjon, siden du allerede har kunnskap om forholdet.

Dette opphever den vanlige regelen om å reklamere i rimelig tid etter at mangelen er oppdaget, og også den absolutte fristen på fem år i § 4–19 nr. 2. Det betyr at den som opptrer uærlig risikerer et krav fra kjøper i svært mange år framover.Det er forskjell på om du er rettslig ansvarlig, og om du evner å betale for deg.

Disse forholdene skal ikke blandes, og det kan helt klart avsies en dom selv om du er blakk. Mangelfulle opplysninger har sannsynligvis medført at du har fått betalt for mye for boligen.

Hvis du har fått et bedre oppgjør enn fortjent, og det rimelig at et prisavslag gir riktig balanse mellom pris og kvalitet. Her bør du komme til en avtale med kjøper.