Advokat Torkel Johnsen driver egen advokat-praksis i Bodø. Jobber særlig innenfor eiendom-, arv- og familierett.

Han skriver fast i Fri Helg hver lørdag og svarer på spørsmål fra leserne:

Hei Torkel

Vi har kjøpt en bolig fra 1989 med en egen utleie. Denne har egen inngang, soverom kjøkken og bad. Leiligheten ble oppgradert før boligen ble solgt i den hensikt å øke markedsverdien.

Etter at vi flyttet inn viser det seg at det er svært lytt mellom etasjene, og nærmest ubehagelig for oss som eier huset. Sannsynligvis like ubehagelig for leietaker også.

Etter min mening burde det ha vært en bedre lydisolering, og i alle tilfelle opp mot det som er normalt i tilsvarende tilfeller. Jeg mistenker rett og slett at det mangler lydisolering.

Det er reklamert overfor selger og krevd prisavslag. Selger mener han ikke trenger å levere god isolering siden dette ikke var omhandlet i byggesøknaden. Det var ikke opplyst om forholdet i forbindelse med salget.

Hva gjør jeg videre?

Skaff deg juridisk bistand slik at det blir reklamert til riktig tid, og at reklamasjonen har et riktig innhold.

Hvis ikke kan kravet være tapt før du kommer i gang. Det skilles blant annet mellom generell og spesiell reklamasjon der du ikke har full oversikt over alle forhold på det tidspunkt du reklamerer. Her er det svært mange som dummer seg ut.

Spørsmålet er om dårlig lydisolering mellom enhetene er en mangel etter avhendingslovens § 3–1 om krav til normal utrusting og kvalitet.

Den aktuelle byggeforskriften fra 1987, skiller mellom småhus og såkalte flerfamiliehus, og da skal boligen ha godkjent lydisolering.

Det kan ikke legges vekt på at byggesøknaden ikke omhandler dette, så lenge denne og bygningsrådets vedtak ikke er en del av kjøpekontrakten, og du heller ikke var kjent med forholdet da avtale ble inngått.

Du må se på hva som er opplyst i kjøpekontrakt, prospekt, tegning, takst med videre.

Hvis leiligheten skal tjene som bolig for en separat husstand, uten noen gjennomgang i huset for øvrig, skal de krav som gjelder for selvstendige boenheter tilfredsstilles.

En takstmann kan avdekke om lydisolasjonen er for dårlig, og hva det koster å bringe dette i orden.

Gjennomgang av lyd vurderes i forhold til kravene da boligen ble bygd, og kan avvike fra det som gjelder i dag.

Det høres ut som du kanskje har en sak – skaff deg først oversikt over de faktiske forhold og deretter kan prøve deg med et krav på prisavslag for å få mangelen utbedret.

Advokat Torkel Johnsen kan du kontakte her.