Hei Torkel

Jeg har kjøpt en brukt bolig som viser seg å ha feil ved dreneringen. Sannsynligvis en mangel selger ikke kjente til, og han kan neppe klandres for det som har skjedd. Jeg forstår at hvis det er avvik mellom opplysninger gitt ved salget og hva jeg har fått – foreligger mangel såframt beløpet er over en viss størrelse. Her er det kroner 200.000,-.

Megler opplyser at selger har eierskifteforsikring, noe som betyr at forsikringsselskapet dekker kravet.

Spørsmålet er om det skal reklameres til forsikringsselskapet, megler eller selger. Feil reklamasjon gjør jo at man taper kravet. Har advokaten noe svar? 

Det er tilstrekkelig at den sendes til forsikringsselskapet, siden eierskifteforsikringen er en form for ansvarsforsikring der du kan velge om kravet rettes direkte mot selskapet eller mot selger jf. forsikringsavtalelovens § 7–6 første ledd. Forsikringsselskapet plikter for øvrig å varsle selger når de mottar en reklamasjon.

Gjennom forsikringsvilkårene har selger akseptert selskapet som sin representant, og du kan derfor framsette en lovlig reklamasjon direkte dit. Dette er forutsatt i flere dommer, og bekreftet av Forsikringsskadenemnda.

Når det gjelder reklamasjon til megler må du være mer forsiktig. Så lenge megleroppdraget består – til oppgjør er gjennomført og kjøper har fått skjøte – kan du reklamere direkte til megler.

Megler er da selgers representant, slik at reklamasjonen da sendes til riktig person i lovens forstand. 

Hvis megler-oppdraget derimot er avsluttet og reklamasjonen videresendes etter at fristen er utløpt, påstår de lærde at reklamasjonen er ugyldig. Du kan fort være en lignende situasjon, og bør derfor være litt på vakt.

Lovens hovedregel er at det skal reklameres direkte til selger, og dette vil alltid være det tryggeste. Mitt råd er at reklamasjonen sendes både til selger og forsikringsselskap, mens megler får en kopi – og beskjed hvis noe av kjøpesummen skal holdes tilbake.

Reklamasjoner bør alltid sendes så raskt som mulig, og bør minimum inneholde hva mangelen går ut på – og krav om prisavslag, heving, retting el. Det er mange som taper kravet fordi reklamasjonen ikke har riktig innhold, framsatt for sent, eller sendes til feil person.

Det er derfor fornuftig å søke bistand for å unngå feil. Boligforsikringen dekker gjerne advokatutgifter.