Gå til sidens hovedinnhold

Bygging av studentby i Skavdalslia – har Nord Studentsamskipnad fullstendig mistet bakkekontakten?

Meninger Dette er et debattinnlegg. Innlegget gir uttrykk for skribentens holdninger.

Planen til Nord Studentsamskipnad (NS) er å bygge en studentby som skal huse i størrelsesorden 250–300 beboere plassert midt i, og vegg i vegg, med eksisterende bebyggelse som utelukkende består av eneboliger. Antall beboere i studentbyen vil langt overgå antall «faste» beboere i Skavdalslia. En stor studentby vil medføre hyppige utskiftninger av beboere slik at man ikke lenger vil kjenne sine naboer og vil miste den stabilitet som kjennetegner et trygt og godt bomiljø og som har vært en kvalitet og attraksjon for Skavdalslia. Konsekvensene for de direkte berørte beboerne til en slik studentby vil være dramatiske for en lang rekke forhold som:

· direkte innsyn fra studentbyens beboere (forstyrrelse av privatlivets fred)

· studentfester medfølgende støy og trafikk til og fra student samfunnet

· sol/ skygge som sterkt påvirker trivsel og helse

· utsikt

· trafikal støy

· trafikksikkerhet

· vindvirkning

· trygg skolevei

· trygg atkomst til lekeområder

· verdiforringelse av eiendommene

Flere av disse forholdene vil indirekte berøre hele Skavdalslia med eksisterende beboere.

Den foreslåtte utbyggingen vil framstå som disharmonisk og skjemmende i et veletablert byggefelt fra flere tiår tilbake. Skavdalslia vil, etter en slik utbygging, framstå som noe ganske annet enn bebyggelsen beskrevet i Bodø kommunes reguleringsplan og som har vært forutsetningen for at de eksisterende beboerne har valgt nettopp Skavdalslia. Planen til NS innebærer en lang rekke avvik fra reguleringsplanen. Ingen av disse avvikene er konsekvensutredet.

I. NS ønsker å avvike fra reguleringsplanens bestemmelser angående krav til utnyttingsgrad, byggehøyde, bilparkering samt felles uteoppholdsareal. Hovedargumentet for dette synes å være at egne krav til type «studentboliger» ikke foreligger; – reguleringsplanen er ikke beregnet for studentboliger, men med tanke på «tradisjonell» bolig. Det er riktig at kommunens reguleringsplan for Skavdalslia ikke inneholder egne krav til «studentboliger», men kun omtaler krav til boligbebyggelse. Bebyggelse av type «studentby» er ikke innregulert i Skavdalslia. Intensjonen i reguleringsplanen bør ikke tillates overstyrt ved at Bodø kommune akseptere et større antall avvik fra reguleringsplanen.

II. § 4 i reguleringsplanen lyder: «For å bevare reguleringsområdets landskapsmessige preg og sikre et godt bruksforhold bolig/ tomt, skal velges den hustype som i plan og utkast viser seg best egnet hertil.» §5 sier videre: «Bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding ha for øye at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt får en harmonisk utforming».

Her planlegges en formidabel økning i antall beboere plassert på et lite område som en ønsker gjennomført ved avvik fra reguleringsplanens krav som:

a) Utnyttingsgrad og byggehøyder NS vil søke om avvik fra utnyttingsgrad samt byggehøyde. Antall boenheter skal økes fra dagens 84 til 214. «Fortettingen vil bli utført på en måte som sikrer god bokvalitet, trivsel og sosialt miljø». NS berører ikke konsekvensene for det eksisterende nabolaget i forhold til direkte innsyn fra studentbyens beboere (forstyrrelse av privatlivets fred), støy og trafikk i forbindelse med studentfester, sol/ skygge, utsikt, trafikal støy, trafikksikkerhet, vindvirkning, trygg skolevei, trygg atkomst til lekeområder og verdiforringelse av eiendommene.

b) Krav til bilparkering NS vil søke om avvik basert på at utbyggingen gjelder studentboliger og ikke boliger i tradisjonell forstand. NS berører ikke konsekvensene for det eksisterende nabolaget i forhold til dette avviket: Skavdalslia er allerede i dag underdimensjonert hva angår parkeringskapasitet og biler parkerer delvis i veibanen både utenfor eget og andres bosteder. Dette påvirker ferdselen til og fra eiendommene og medfører hindringer i forhold til utrykningskjøretøy og nyttekjøretøy som f.eks. kommunal snørydding. Økningen av antall beboere som NS legger opp til vil forsterke problemstillingen kraftig samt at økt trafikk og medfølgende støy vil påvirke bomiljøet negativt. Argumentene om studenter uten bil står ikke til troende. Parkeringsomfanget ved dagens studentboliger samt nærområdet ved universitetet viser en annen virkelighet. Det vises til andre studentbyer for å rettferdiggjøre et avvik fra reguleringsplanen for lavere parkeringskapasitet for Skavdalslia, men det er ikke direkte sammenlignbart bl.a. grunnet store snømengder og smale veier i Skavdalslia. Skavdalslia har spesielle utfordringer i vinterhalvåret med store snømengder og utfordringer med å bli kvitt snøen. Ved Mørkvedlia studentby observeres det at studenter parkerer på nærliggende offentlig plass når kapasiteten ved studentbyen er belagt. En tilsvarende avlastningskapasitet finnes ikke i Skavdalslia.

c) Felles uteoppholdsareal NS vil søke om avvik basert på at utbyggingen gjelder studentboliger og ikke boliger i tradisjonell forstand. 250–300 beboere (inklusive familier) plassert på et lite område tilsier at felles uteoppholdsareal bør oppgraderes i forhold til reguleringsplanens krav. Tilsvarende bør dagens ball- og lekeplass oppgraderes. Skavdalslia velforening har over tid investert betydelig med ressurser og bekostet oppgradering av disse uteområdene som benyttes av barn i området (inklusive studentfamilier). Plan- og bygningsloven gir barn og unge en lovfestet rett til å bli hørt i all plan- og byggesaksbehandling. NS berører ikke dette i sin plan selv om den planlagte utbyggingen vil ha betydelige konsekvenser for oppvekstvilkårene i Skavdalslia boligområde. Dette kravet må ivaretas av utbygger.

Infrastruktur

Infrastrukturen for Skavdalslia er slik kommunal standard var på slutten av 70-åra og er ikke dimensjonert for en slik økning av beboere. Planen til NS omtaler overhodet ikke infrastrukturen i Skavdalslia og infrastruktur er heller ikke referert i oppstartsmøtet mellom NS/ Norconsult og Bodø kommune. Følgelig eksisterer der heller ingen plan for konsekvensutredning.

III. Følgende problemstillinger er identifisert av beboerne i Skavdalslia:

a) Veinett med smale veier tillater ingen parkering langs veiene. Der er ikke etablert fortau i tilknytning til veinettet.

b) Skavdalslia opplever betydelige snømengder i vinterhalvåret og utfordringer med å kvitte seg med snøen. Dette forsterker problematikken vedrørende smale veier, manglende parkeringskapasitet og manglende fortau.

c) Grunnen (opprinnelig myr) hvor studentbyen foreslås oppført, samt nærliggende eiendommer, har opplevd synking/utglidning. Eiendommer utsettes for vibrasjoner når busser passerer på Skavdalsveien og frykter setningsskader ifm. byggeperioden.

d) VVS kapasitet: det reises spørsmål hvorvidt kapasiteten er tilstrekkelig med den store økningen i beboere inklusive tilstrekkelig brannvann.

Konsekvensutredning

NS sier: «Planarbeidet er vurdert ift. §6 (herunder vedlegg) i forskrift om konsekvensutredning og vurderes ikke å utløse krav om konsekvensutredning.» Når man registrerer listen med avvik det søkes om, samt andre mangler/ merknader til plan som er påpekt av beboerne, og tenker på konsekvensene for nabolaget, burde en konsekvensutredning være en selvfølge for en seriøs og grundig behandling av utbygger/ kommune. Bodø kommune stiller flere krav i sin veileder til reguleringssaker blant annet risiko- og sårbarhetsanalyse; – en rekke av disse kravene vil naturlig inngå i en konsekvensutredning. Det er vanskelig å forstå hvorfor Bodø kommune har akseptert NS sin vurdering av ikke å gjennomføre en konsekvensutredning. Innebærer dette at alle avvikene i realiteten allerede er «godkjente» av Bodø kommune?

IV. Byggeperioden Planen berører overhodet ikke konsekvensene for beboerne i rive- og bygge perioden. Det er åpenbart at der vil bli betydelige, negative følgekonsekvenser i forhold til støy, trafikk, tunge anleggsmaskiner, bortfall av ballplass/ lekeplass osv. Graving bør unngås da dette vil medføre et større anleggsområde med bruk av ballplass/ lekeplass til lagringsplass/ brakkerigger osv. som vil gjøre ballplass/lekeplass utilgjengelige for barn og øvrige beboere. Hvordan tenkes trygg skolevei og trygg atkomst til lekeområder ivaretatt i byggeperioden?

2. Løsningsforslag

Dagens studentboliger er integrert og tilpasset den etablerte bebyggelsen i omfang og byggeform. NS vil kunne forbedre og innlemme nabolaget ved å renovere dagens bygningsmasse til en mer moderne utgave med samme fotavtrykk, mønehøyder mm i tråd med kommunens reguleringsplan og øvrige, eksisterende bebyggelse.

Planarbeidet til en slik utbygging bør utføres i samarbeid med beboerne i Skavdalslia samt ivareta lovpålagt krav om involvering av barn og unge.

Det må være en forutsetning at nye utbyggingsplaner for Skavdalslia blir regulert som en del av eksisterende boligbebyggelse og oppfyller kravene i kommunens reguleringsplan.

Kommentarer til denne saken