Her kommer de nye hotellene i nord: - Salten leder an

Snøhetta  - Svartisen ... Mulighetsstudie. Prosjektet - Svart. Initiativtaker er Geir Olsen. Prosjektpartner er Arctic Adventure Norway AS.

Snøhetta - Svartisen ... Mulighetsstudie. Prosjektet - Svart. Initiativtaker er Geir Olsen. Prosjektpartner er Arctic Adventure Norway AS. Foto:

Minst 20 hoteller er på tegnebrettet i nord. Salten leder an med i alle fall fem prosjekter.

DEL

– Det er i alle fall et 20-talls hotellprosjekter vi har oversikt over i Nord-Norge. De fleste er i Bodø og i og rundt Tromsø. Tallet innbefatter stort og smått, samt at det er en blanding av utvidelser og helt nye prosjekter, sier hotellrådgiver Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting.

Selskapet bistår utbyggere og tomteeiere med nye hotellprosjekter og de merker at pågangen for tiden er større i Nord-Norge enn i mange andre steder i landet.

Mange byggeklare

I Bodø er tre hotellprosjekter mer eller mindre byggeklare. I tillegg er det et stort hotellprosjekt på Fauske, samt at prosjektet Svart i Meløy regi av Miris har signert avtale med en stor utenlandsk investor.

– Her skal det legges til at erfaringsmessig viser det seg at langt fra samtlige hotellprosjekter blir realisert, påpeker Wiederstrøm.

Hotellrådgiver Peter Wiederstrøm fra selskapet Wiederstrøm Hotel Consulting.

Hotellrådgiver Peter Wiederstrøm fra selskapet Wiederstrøm Hotel Consulting. Foto:

Men i Nord-Norge er en god del enten under bygging eller er bekreftet at skal bygges. Blant annet når det gjelder Bodø ser vi det fort kan komme 1. 000 nye rom i løpet av 3- 4 år. Det innebærer i så fall en dobling av kapasiteten, fortsetter han. 

– Tilsvarende tall har også Tromsø, men her er status på de ulike prosjektene kanskje litt mer usikre enn i Bodø.

Tromsø har for øvrig en langt større romkapasitet i dag enn det Bodø har, bemerker han.

- Videre er det en del nye hotellprosjekter i Lofoten og noen i det øvrige Troms og Nordland, mens i Finnmark virker det ganske «dødt».

Blir et fall i belegget

– Hva kan man forvente skjer med hotellprisene og belegget?

– Med alle andre forhold holdt uendret, vil en økt romkapasitet alltid gi beleggsfall på kort sikt. Selv om ny kapasitet tiltrekker seg ny etterspørsel, er det svært sjelden at man makter å opprettholde beleggsprosenten.

Hotellet på fjellet trenger en avklaring om vei opp. Høringen for ny vei til turisthytteplatået er nylig avsluttet.

Hotellet på fjellet trenger en avklaring om vei opp. Høringen for ny vei til turisthytteplatået er nylig avsluttet. Foto:

– Pris har en tendens til å falle når tilbudet øker, men nedgangen kommer gjerne litt senere enn beleggsfallet. Dette har blant annet å gjøre med en treghet grunnet stor andel avtalepriser som jo ikke justeres kontinuerlig.

Både i Bodø og Tromsø opplevde vi svært store økninger for noen år tilbake på mellom 30 og 40 prosent vekst. Der ble tilbudsveksten godt «absorbert» i markedet og i 2017 passerte Tromsø toppnoteringen på belegg fra 2012. Bodø var i fjor ikke så veldig langt unna sin forrige topp fra 2013. Så i Nord-Norge har man opplevd relativt rask innhenting beleggsmessig.

– Og Bodø er vel en av de norske storbyene som har hatt best romprisutvikling de siste 10–11 årene.

Til sammenligning har man i andre byer opplevd en svak beleggsutvikling etter store kapasitetsøkninger, som for eksempel i Stavanger. Men der kom kapasitetsveksten i kombinasjon med fall i etterspørselen som følge av oljeprisfallet.

I Stavanger har dessuten prisene falt enormt, påpeker hotellrådgiveren.

Flere utlendinger

– Hvem kommer hit hvis vi får flere hotellsenger?

– Jeg vil tro at når det gjelder Tromsø, vil man med ny kapasitet kunne ta mer trafikk fra «eksisterende kunder» på vintersesongen. Det skyldes at man allerede i dag må takke nei til forespørsler på grunn av sprengt kapasitet.

– Skal byene unngå å slåss om de samme norske kundene på konferanse og ferie-delen av markedet, må man gjøre «kaken» alle hotellene spiser av større. Da er utenlandsmarkedet aktuelt, og her er vel «alle» enige om at potensialet er stort.

- Dog er flaskehalsene her flyruter og kapasiteter på flyplassene i landsdelen.

Mange nye jobber

– Hva tilfører et hotell av sysselsetting?

– Rundt 30–40 prosent av et hotell sin omsetning er personalkostnader. Et «normalt» byhotell med 200 rom som omsetter for rundt 80 millioner kroner, vil generere nærmere 30 millioner i personalkostnader. Det kan fort tilsvare 50 årsverk, eller 70–80 hoder med en miks av heltids- og deltidsstillinger. På toppen kommer økt sysselsetting hos alle typer leverandører til hotellnæringen, minner han om.

Fauske tower fauske hotell

Fauske tower fauske hotell Foto:

– Hvilke aktører kan vi forvente satser mest her oppe?

– Dette med aktører er litt komplisert, fordi ett hotellprosjekt kan ha mange forskjellige interessenter. Én aktør eier bygget, kanskje til og med flere aktører deler eierskapet. Og så har man operatøren eller driveren. Dessuten kan man ha et varemerke fra en hotellkjede eller hotellmedlemsorganisasjon. I Bodø skal for eksempel Adolfsen-systemet drifte et hotell med et Nordic Choice-varemerke, redegjør hotellrådgiveren.

– Generelt vil jeg si at mye av det nye og store som kommer i Norge er knyttet til Nordic Choice og Scandic, og da primært på drift. I Nord-Norge er også Thon store.

Arthur Buchardt - hotell og eiendomsutvikler som står kar prosjektet på Rønvikfjellet.

Arthur Buchardt - hotell og eiendomsutvikler som står kar prosjektet på Rønvikfjellet. Foto:

– På eiersiden, altså grunn- og gårdeierne, er mitt inntrykk at aktørene er svært mange og «fragmenterte».

- Kan det bli en overetablering?

– Selv om det kommer mange nye prosjekter og det derfor blir tøffere markedsforhold, er det alltid plass for det rette hotellproduktet. Kombinasjonen god beliggenhet, solid drift, riktig konsept og fornuftige byggekostnader slår sjelden feil.

Dette er prosjektene i Salten:

Tre prosjekter i Bodø: The Storm, Petter Stordalens hotell i Sjøgata og Arthur Buchardts hotell på Rønvikfjellet. Flere andre aktører har meldt sin interesse for hotellbygging, deriblant Avinor, som vurderer muligheten for et stort hotell i ny flyplassterminal. I Sjøgata er det videre planer om et såkalt smarthotell.

Fauske: The Tower hotell.

Meløy: Svart ved Engenbreen. 

Artikkeltags